Umowa sprzedaży
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W prawie polskim sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego przed notariuszem (umowa sprzedaży).
Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, bądź umowa deweloperska.
Możemy wyróżnić trzy podstawowe typy przedmiotów umowy sprzedaży, które muszą być dokonane w formie aktu notarialnego:
Umowa sprzedaży – lokal stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą)
Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Z własnością lokalu związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Umowa sprzedaży – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na prawie do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania tym prawem. Nie jest potrzebna do tego zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Prawo to nie musi mieć urządzonej księgi wieczystej.
Umowa sprzedaży – nieruchomości gruntowej (działka)
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu.
Dane osób potrzebne do aktu notarialnego
1) wszystkie imiona i nazwisko
2) nazwa i siedziba firmy, KRS, NIP, REGON
3) imię ojca oraz imię matki
4) pesel
5) stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)
6) adres zamieszkania
7) adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania
8) rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności
9) obywatelstwo
Co potrzebujemy wiedzieć do sporządzenia umowy sprzedaży:
a) czy została już zapłacona jakaś część ceny lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona zaliczkę czy zadatek?,
b) numer rachunku bankowego na który zostaną przelane pieniądze
c) jaki jest termin płatności (Przed podpisaniem umowy, w dniu jej podpisania czy też po, bądź inny termin)
d) Warunki i termin wydania przedmiotu umowy
e) Czy została zawarta umowa przedwstępna, a jeśli tak to w jakiej formie.
Umowa sprzedaży – wymagane dokumenty
1) dla osób fizycznych: dokument tożsamości,
2) dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają
3) podstawa nabycia –tj. wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp., prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, akt własności ziemi i inne,
4) zaświadczenie właściwego naczelnika urzędu skarbowego z którego będzie wynikać, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia jeśli nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego, darowizny, polecenia darczyńcy, zasiedzenia, nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
5) umowa kredytu wraz z warunkami wypłaty kredytu oraz zaświadczeniem do ustanowienia hipoteki w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego,
6) wypis umowy majątkowej małżeńskiej, o ile została zawarta,
ponadto w przypadku sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną własność:
7) numer księgi wieczystej,
8) zaświadczenie zarządu (administracji) o braku zaległości czynszowych,
9) zaświadczenie o braku zameldowanych osób,
10) zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (urząd miasta lub gminy)
w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego:
11) numer księgi wieczystej o ile została założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
12) aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy oraz o braku zaległości w opłatach – jeśli przedmiotem umowy jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej:
13) numer księgi wieczystej
14) wypisy z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej z klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej (starostwo),
15) mapę ewidencyjną sprzedawanych działek (starostwo) jeśli w wyniku umowy sprzedaży wydzielamy działki do nowej księgi wieczystej potrzebny będzie wyrys z mapy ewidencyjnej,
16) jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
a) ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości,
b) wykaz zmian gruntowych,
c) aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
17) wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy,
18) zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (Starostwo),
19) jeżeli nieruchomość jest zabudowana:
a) wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (Starostwo),
b) aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku znajdującym się na nieruchomości (Urząd Gminy),
20) zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (Urząd Gminy)
W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt z notariuszem poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail notariusz@monikamiciek.pl